Como alugar um imóvel: garantias, custos e contrato

Para alugar um imóvel, você escolhe o imóvel, apresenta documentos, passa pela análise de crédito, oferece uma garantia (fiador, caução, seguro fiança ou título de capitalização), faz a vistoria e assina o contrato. Dá para alugar sem fiador, usando uma das outras garantias, e a lei permite apenas uma garantia por contrato.

1. Escolha o imóvel e faça a proposta

Defina o orçamento total, incluindo aluguel, condomínio e IPTU (quando repassado). Uma regra prática é comparar o aluguel com a sua renda, e a análise de crédito costuma exigir que a renda seja uma certa vezes o valor do aluguel, conforme a política da imobiliária ou do proprietário. Depois de visitar, faça a proposta com valor, prazo e condições.

2. Documentos

Costumam ser pedidos:

• RG e CPF (ou CNH);
• comprovante de estado civil;
• comprovante de renda (holerite, extrato, declaração de imposto de renda ou contrato social, no caso de empresário);
• comprovante de residência;
• para fiador: documentos pessoais, comprovante de renda e certidão do imóvel dele.

Se houver mais de um locatário, todos apresentam documentos.

3. Garantias de locação

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê as modalidades de garantia, e só uma pode ser exigida por contrato:

• Fiador. Uma pessoa com imóvel e renda que assume a dívida caso o inquilino não pague. Exige documentação do fiador.
• Caução em dinheiro. Depósito, limitado por lei a três meses de aluguel, devolvido ao final, com correção.
• Seguro fiança locatícia. Seguro contratado pelo inquilino, com prêmio anual, que cobre a inadimplência. Veja seguro fiança, caução ou fiador.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Menos comum.
• Título de capitalização. Muito usado no mercado como alternativa ao fiador, conforme as regras da imobiliária.

4. Custos no início

• Primeiro aluguel (às vezes proporcional ao mês).
• Garantia (caução, prêmio do seguro fiança ou título de capitalização).
• Taxa de intermediação da locação, quando cobrada de uma das partes, conforme o contrato. Em geral, é comum valer um aluguel, combinado em contrato.
• Vistoria de entrada, quando cobrada.
• Mudança e eventuais reparos.

5. Vistoria de entrada

É o registro do estado do imóvel no início do contrato, com laudo e fotos. Confira tudo com atenção: pintura, pisos, portas, torneiras, instalações elétricas e hidráulicas. Peça para registrar defeitos existentes, para não ser cobrado por eles na saída. Veja o que acontece na saída em administração de aluguel: quanto custa.

6. O que ler no contrato

• Valor do aluguel, data de pagamento e multa por atraso.
• Reajuste. Ocorre a cada 12 meses, por índice definido no contrato (por exemplo, IGP-M, IPCA ou IPC-Fipe).
• Quem paga IPTU, condomínio ordinário e taxas extras.
• Prazo do contrato e regras de renovação.
• Multa por rescisão antecipada, geralmente proporcional ao tempo que falta.
• Regras sobre animais, obras e sublocação.
• Responsabilidade por reparos e conservação.
• Garantia escolhida.

6.1 Quem paga o quê

Em regra, o inquilino paga aluguel, condomínio ordinário, IPTU (quando repassado), água, luz e gás. O proprietário paga despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e fundo de reserva. Confira o contrato.

7. Sem fiador

Se você não tem fiador, use seguro fiança, caução ou título de capitalização. Compare custo, prazo e regras. Nome com restrição pode dificultar a aprovação, dependendo da política da imobiliária e do seguro.

8. Direitos e deveres

Você tem direito ao uso pacífico do imóvel, ao recibo dos pagamentos e ao respeito do contrato. Tem dever de pagar em dia, conservar o imóvel e devolvê-lo no estado recebido, salvo o desgaste normal.

9. Na saída

Avise no prazo do contrato, faça a vistoria de saída e devolva as chaves. A garantia é devolvida ou encerrada depois de conferidas as pendências.

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A REMAX City tem imóveis para alugar em Jundiaí, Itupeva, Alphaville/Barueri e região. Veja o portal da REMAX City e as páginas de Jundiaí, Itupeva, Alphaville e Itatiba.

Checklist do inquilino

• Defini o orçamento total (aluguel, condomínio, IPTU, contas).
• Visitei em horários diferentes.
• Li o contrato inteiro, inclusive as cláusulas de multa e reajuste.
• Escolhi a garantia e sei o custo.
• Fiz a vistoria de entrada e registrei os defeitos.
• Guardei cópia do contrato e dos comprovantes.
• Conheço as regras do condomínio.
• Sei o que fazer para rescindir.

Erros comuns

• Assinar sem ler as multas.
• Aceitar imóvel com defeitos sem registrar na vistoria.
• Fazer obra sem autorização do proprietário.
• Deixar de comunicar a saída no prazo.
• Ignorar a cláusula de reajuste.

Dicas para negociar

Negocie o valor com base em imóveis parecidos, ofereça um contrato mais longo em troca de desconto, peça a divisão de pequenos reparos e confirme por escrito o que foi combinado verbalmente. Se for alugar por prazo curto, verifique se o contrato é de locação residencial ou de temporada, porque as regras diferem.

Perguntas frequentes

Como alugar imóvel sem fiador?

Com seguro fiança, caução em dinheiro ou título de capitalização, conforme a política da imobiliária e do proprietário.

Quanto tempo leva para aprovar o cadastro?

Depende da documentação e da garantia. Em geral, poucos dias.

Posso ter mais de uma garantia?

Não. A lei permite uma garantia por contrato de locação.

O aluguel pode aumentar durante o contrato?

Só uma vez por ano, com índice previsto no contrato.

Fale com a REMAX City pelo WhatsApp (11) 4807-4040 e conte o imóvel que você procura.