Comprar imóvel com segurança: proposta, sinal, contrato e escritura

Para comprar um imóvel com segurança, confira a documentação antes de pagar o sinal, formalize a proposta e o contrato por escrito, e só considere a compra concluída depois da escritura e do registro na matrícula, que é o ato que transfere a propriedade. Pagamentos sem contrato e sem conferência da documentação são a origem da maior parte dos problemas.

1. Defina o que você procura e o quanto pode pagar

Antes de visitar, defina o orçamento total. Além do preço do imóvel, considere ITBI, escritura, registro, eventual avaliação bancária, mudança e reformas. Se for financiar, faça a simulação antes. Veja financiamento imobiliário e FGTS.

2. Pesquise e visite

Pesquise no portal da REMAX City ou nos condomínios do nosso guia. Nas visitas, olhe o estado do imóvel, a vizinhança, a infraestrutura e, no caso de condomínio, as áreas comuns. Visite em horários diferentes.

3. Faça a proposta

Quando escolher o imóvel, apresente uma proposta por escrito, com valor, forma de pagamento (à vista, financiamento, parcelado), prazo e condições. A proposta costuma ser condicionada à conferência da documentação. Ela pode ser aceita, recusada ou contrapropostas podem ser trocadas.

4. Confira a documentação do imóvel e do vendedor

Peça, ou peça ao corretor que confira:

• matrícula atualizada, para confirmar o proprietário e verificar hipoteca, alienação fiduciária ou penhora;
• certidões do vendedor e do imóvel;
• IPTU e certidão negativa de débitos municipais;
• declaração de quitação do condomínio;
• se a construção está averbada na matrícula.

Não pague sinal antes de ver a matrícula. A lista completa, do lado do vendedor, está em documentos para vender um imóvel.

5. Sinal e contrato

Aceita a proposta, assina-se o contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, geralmente com pagamento de um sinal. Leia o contrato: valor, prazo para escritura, multa por desistência, responsabilidade por débitos anteriores e condições de entrega do imóvel. O sinal costuma ser tratado como início do pagamento e, dependendo do contrato, pode ser perdido pelo comprador que desiste ou devolvido em dobro pelo vendedor que desiste. Confirme isso no documento antes de assinar.

6. Financiamento, quando houver

Com financiamento, o banco avalia o comprador e o imóvel, o que leva algumas semanas. O prazo do contrato de compra e venda deve considerar esse tempo. Em muitos casos, o banco exige documentação específica do imóvel e do vendedor.

7. ITBI, escritura e registro

O comprador paga o ITBI (imposto municipal), lavra a escritura no cartório de notas e faz o registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis. Só depois do registro o imóvel passa a ser seu. Veja o detalhamento em ITBI, escritura e registro.

8. Entrega das chaves e transferência de contas

Na entrega, faça a vistoria do imóvel, confira o combinado no contrato, transfira a titularidade de água, luz e gás e, em condomínio, comunique a administradora.

Sinais de alerta

• Vendedor que pede pagamento antes de mostrar a matrícula.
• Preço muito abaixo do mercado, sem explicação.
• Recusa em fazer escritura ou em registrar.
• Proprietário na matrícula diferente de quem vende, sem procuração.
• Pressa excessiva para fechar.

Checklist de visita

Leve este roteiro para cada imóvel:

1. Estrutura. Rachaduras, infiltrações, mofo, telhado e forro. 2. Instalações. Abra torneiras, ligue chuveiros e verifique tomadas e quadro de luz. 3. Esquadrias. Janelas e portas abrem e fecham bem? 4. Umidade e cheiro. Sinais de mofo ou de esgoto. 5. Luz e ventilação. Visite em horários diferentes. 6. Barulho. Fique alguns minutos em silêncio e escute. 7. Vizinhança. Converse com moradores e com a portaria. 8. Vaga e acesso. Manobre o seu carro, se possível. 9. Condomínio. Estado das áreas comuns e conservação. 10. Documentação. Peça a matrícula antes de se apaixonar.

Quanto reservar além do preço

Para não ser pego de surpresa, reserve dinheiro para:

• ITBI, escritura e registro;
• avaliação bancária, se for financiar;
• mudança e possíveis reparos;
• móveis e adaptações;
• documentos e certidões.

Consulte a prefeitura e o cartório para os valores atuais.

Como negociar

Compare o preço pedido com imóveis parecidos vendidos na região. Apresente a proposta por escrito e explique o que a sustenta, como um reparo necessário ou uma condição de pagamento que favorece o vendedor. Priorize um negócio limpo, com documentação em ordem, em vez de um desconto que traga riscos.

Perguntas frequentes

Posso desistir da compra depois do sinal?

Depende do contrato. Em geral, o comprador que desiste perde parte ou todo o sinal, e o vendedor que desiste devolve o sinal, às vezes em dobro. Leia a cláusula antes de assinar.

Preciso de corretor para comprar?

Não é obrigatório, mas o corretor conduz a pesquisa, a proposta e a conferência dos documentos. Em geral, quem paga a comissão é o vendedor, conforme o contrato.

Qual a diferença entre escritura e registro?

A escritura é o documento lavrado no cartório de notas que formaliza a compra. O registro, feito no cartório de registro de imóveis, é o que transfere a propriedade.

Quer ajuda para comprar? Fale com a REMAX City pelo WhatsApp (11) 4807-4040.