Financiamento imobiliário e FGTS: passo a passo

Para financiar um imóvel, você simula as condições, junta os documentos, passa pela análise de crédito, o banco avalia o imóvel, assina-se o contrato e ele é registrado na matrícula. O FGTS pode ajudar na entrada, nas parcelas ou na amortização, desde que você e o imóvel cumpram as regras do fundo. Taxas, tetos e regras mudam com frequência, então confirme sempre os valores atuais com o banco e com a Caixa.

1. Simule antes de procurar imóvel

Faça uma simulação para saber quanto você pode financiar e qual parcela cabe no seu orçamento. Considere que a parcela costuma ter um limite em relação à renda familiar, conforme a política do banco. Simule em mais de um banco, porque as condições variam.

2. Entenda os componentes

• Entrada. Parte do valor que você paga do próprio bolso ou com FGTS.
• Valor financiado. O restante, dentro do limite do banco sobre o valor de avaliação.
• Prazo. Em anos, que define o valor da parcela e o total de juros.
• Taxa de juros. Nominal e efetiva. Compare o custo efetivo total (CET).
• Sistema de amortização. SAC (parcelas decrescentes) ou Price (parcelas iguais). Cada um tem vantagens.
• Seguros e tarifas. Seguros obrigatórios e taxas administrativas compõem o custo.

3. Como o FGTS pode ser usado

O Fundo de Garantia pode ser usado para comprar imóvel residencial urbano, dar entrada, pagar parte das prestações ou amortizar o saldo, respeitadas as regras do FGTS, como tempo de trabalho sob o regime, não ter outro imóvel financiado no mesmo município e o imóvel ser residencial e urbano, entre outras. As regras e os tetos mudam, e a Caixa é a fonte oficial. Peça a simulação com a sua situação.

4. Documentos

Costumam ser pedidos:

• documentos pessoais e comprovante de estado civil;
• comprovante de renda (holerites, imposto de renda, extratos, no caso de autônomos);
• comprovante de residência;
• extrato do FGTS, se for usá-lo;
• documentos do imóvel e do vendedor.

5. Análise de crédito

O banco analisa a renda, o histórico de crédito e a capacidade de pagamento. Restrições no nome dificultam. Organize suas finanças com antecedência.

6. Avaliação do imóvel

O banco faz uma avaliação técnica do imóvel para definir o valor que financia. A avaliação pode ser diferente do preço combinado, e o financiamento é calculado sobre o menor dos dois. Isso pode aumentar a entrada necessária.

7. Contrato e registro

Aprovado o crédito e a avaliação, assina-se o contrato de financiamento, que costuma prever alienação fiduciária do imóvel em favor do banco. O contrato é registrado na matrícula, e o ITBI é pago conforme a legislação municipal. Veja ITBI, escritura e registro.

8. Depois da assinatura

Você paga as parcelas mensais, mantém os seguros e pode amortizar o saldo, com recursos próprios ou FGTS, reduzindo prazo ou parcela conforme as regras do contrato. Guarde os comprovantes.

Cuidados

• Compare o custo total, e não só a taxa.
• Não comprometa toda a renda com a parcela.
• Reserve dinheiro para ITBI, escritura, registro e mudança.
• Peça o cálculo do valor total pago ao final.
• Cuidado com propostas que prometem aprovação garantida.

Financiamento de terreno e de obra

Existem linhas específicas para terreno e construção, com regras próprias. Veja terreno em condomínio: o que olhar antes de comprar.

Parceria da REMAX City

A REMAX City conta com a Adyo Crédito, que oferece assessoria de financiamento, comparação entre mais de 10 bancos e portabilidade de financiamento sem custo, além de consórcio imobiliário como alternativa de entrada. Veja também portabilidade, consórcio ou financiamento.

Um exemplo de planejamento (sem valores reais)

Antes de procurar imóvel, monte uma planilha: renda mensal familiar, despesas fixas, reserva para emergência, valor disponível para entrada (poupança, FGTS, venda de outro imóvel), custos de compra (ITBI, escritura, registro) e valor máximo da parcela que cabe sem apertar o orçamento. Com essa planilha, você chega ao banco sabendo o teto realista, e não o teto que o banco aprova, que pode ser mais alto do que o confortável.

Perguntas para fazer ao banco

1. Qual o custo efetivo total (CET) do financiamento? 2. Qual o sistema de amortização e como fica a parcela ao longo do tempo? 3. Quais seguros são obrigatórios e quanto custam? 4. Há tarifas de avaliação, de análise ou de registro? 5. Como funciona a amortização antecipada? 6. Posso usar o FGTS? Como? 7. Qual o prazo entre a aprovação e a assinatura?

Cuidado com a reserva

Depois de comprar, ainda haverá mudança, móveis, pequenas reformas e eventuais imprevistos. Guarde uma reserva para os primeiros meses. Um financiamento apertado demais aumenta o risco de inadimplência e perda do imóvel.

Perguntas frequentes

Posso usar o FGTS para comprar imóvel?

Pode, se cumprir as regras do fundo e o imóvel for residencial e urbano. Confirme com a Caixa.

Qual o valor mínimo de entrada?

Depende do banco e do imóvel. Simule.

Posso financiar o ITBI e a escritura?

Em geral, esses custos são pagos à parte. Consulte o banco, porque algumas condições permitem incluir parte deles.

Quanto tempo leva a aprovação?

Depende do banco e da documentação. Costuma levar algumas semanas até a assinatura.

Fale com a REMAX City pelo WhatsApp (11) 4807-4040 e peça ajuda com a simulação.