Como vender imóvel de herança ou sem escritura

Para vender um imóvel de herança, é preciso concluir o inventário e a partilha e registrar o imóvel em nome dos herdeiros, ou obter autorização judicial para a venda. Para vender um imóvel sem escritura, é preciso primeiro descobrir a real situação dele: se existe matrícula, quem consta como proprietário e se cabe regularização. Este texto é uma orientação geral, e o caso concreto deve ser conferido com um advogado ou com o cartório.

Imóvel de herança

O que é o inventário

Quando o proprietário falece, o imóvel passa a integrar a herança. O inventário é o procedimento que identifica os bens, paga o imposto sobre a herança e define quem recebe o quê. A partilha é a divisão entre os herdeiros.

Inventário extrajudicial e judicial

• Extrajudicial (em cartório): possível quando todos os herdeiros são maiores e capazes, estão de acordo e não há testamento, entre outras condições. É feito por escritura pública, com advogado, e costuma ser mais rápido.
• Judicial: necessário quando há herdeiro menor ou incapaz, discordância entre herdeiros ou outras situações previstas em lei. Segue no Judiciário e costuma demorar mais.

Imposto sobre a herança

O imposto sobre a transmissão da herança é estadual (em São Paulo, o ITCMD) e precisa ser pago no inventário. A cobrança e as regras estão na legislação estadual, então consulte o site da Secretaria da Fazenda ou o advogado do inventário.

Registro e venda

Concluída a partilha, o formal de partilha ou a escritura de inventário são registrados na matrícula, e o imóvel passa a constar em nome dos herdeiros. A partir daí eles podem vender, todos assinando ou por procuração. Uma venda antes do registro é possível em situações específicas, com autorização judicial (alvará), mas exige orientação jurídica.

Cuidado com o "contrato de gaveta"

Vender o imóvel por contrato particular, sem inventário e sem registro, cria insegurança para comprador e vendedores: o comprador não consegue registrar, financiar nem revender com tranquilidade. Evite.

Imóvel sem escritura

"Sem escritura" pode significar situações diferentes:

1. Tem matrícula, mas o proprietário comprou por contrato e nunca escriturou. O caminho é lavrar a escritura com o proprietário registrado ou por processo, conforme o caso, e registrar. 2. Não tem matrícula (posse). O imóvel está em terreno não registrado, loteamento irregular ou área de posse. O caminho passa pela regularização fundiária, pela usucapião ou por procedimentos próprios da prefeitura e do cartório. 3. Construção não averbada. A casa foi construída ou ampliada e a metragem não consta na matrícula. É preciso averbar a construção, com habite-se e documentos técnicos.

Em qualquer dos casos, o primeiro passo é pedir a matrícula atualizada ao Cartório de Registro de Imóveis. Ela mostra em nome de quem o imóvel está e quais são as pendências.

O que a imobiliária pode fazer

A imobiliária orienta sobre a documentação, encaminha ao advogado, ao despachante ou ao cartório e só anuncia o imóvel depois que o caminho de regularização estiver claro. Anunciar antes atrai compradores que depois desistem, quando descobrem a pendência. A lista de documentos está em documentos para vender um imóvel, e o passo a passo geral em como vender seu imóvel.

Perguntas para levar ao advogado

• O inventário pode ser feito em cartório ou precisa ser judicial no meu caso?
• Há testamento? Isso muda o caminho?
• Todos os herdeiros são maiores e capazes? Há algum ausente ou que discorde?
• Qual o valor do imposto sobre a herança e qual o prazo para pagar?
• Existe alguma dívida do falecido que afete o imóvel?
• Posso vender antes de concluir o inventário, com alvará?
• O que acontece com a parte de quem não quer vender?
• Como fica o imóvel se houver usufruto?

Uma linha do tempo genérica de uma venda de herança

1. Óbito e certidão. 2. Levantamento dos bens, dos herdeiros e das dívidas. 3. Inventário e partilha, em cartório ou na Justiça. 4. Pagamento do imposto sobre a herança. 5. Registro da partilha na matrícula. 6. Avaliação e anúncio do imóvel. 7. Venda, com todos os herdeiros assinando, ou com alvará. 8. Repasse do valor conforme a partilha.

Os prazos variam muito, e nenhuma imobiliária pode prometer datas.

Se há herdeiros em desacordo

Quando um herdeiro não quer vender ou não concorda com o preço, existem caminhos jurídicos, como a extinção de condomínio, em que a Justiça pode determinar a venda do bem. Esse é um assunto para o advogado, e não para a imobiliária.

Perguntas frequentes

Posso vender imóvel de inventário antes de terminar o inventário?

Em regra, a venda depende da partilha e do registro, ou de autorização judicial. Consulte o advogado do inventário.

Todos os herdeiros precisam concordar com a venda?

Sim, todos os herdeiros assinam a venda, pessoalmente ou por procuração, salvo decisão judicial em sentido diferente.

Quanto tempo leva um inventário?

Depende do caso. O extrajudicial costuma ser bem mais rápido do que o judicial. Não há prazo garantido.

Posso vender terreno sem escritura?

Só depois de regularizar a situação, ou vendendo de forma clara os direitos de posse, com os riscos associados. Peça orientação jurídica.

Precisa de orientação para o seu caso? Fale com a REMAX City pelo WhatsApp (11) 4807-4040.