Vender imóvel financiado, alugado ou com dívida: o que fazer

É possível vender um imóvel financiado, alugado ou com dívida. Em todos os casos o caminho é o mesmo: descobrir a situação exata pelos documentos, informar o comprador e quitar ou transferir o que estiver pendente no ato da venda. O que muda é o passo a passo de cada situação.

Imóvel financiado

No financiamento bancário, o imóvel costuma estar em alienação fiduciária: a propriedade fica em nome do banco até o financiamento ser quitado, e o comprador do financiamento tem a posse e o direito de adquirir. Por isso, a venda precisa envolver o banco. Há três caminhos comuns:

1. Quitar o saldo devedor com o dinheiro da venda. O banco informa o saldo atualizado. O comprador paga parte do valor ao banco para quitar o financiamento e o restante ao vendedor. Com a quitação, o banco emite o termo de quitação, e a alienação fiduciária é baixada na matrícula. 2. Transferir o financiamento ao comprador. Alguns bancos aceitam que o comprador assuma o financiamento, com análise de crédito e aprovação. O comprador paga ao vendedor a diferença entre o preço e o saldo devedor. 3. Quitar antes de vender. O vendedor quita o saldo com recursos próprios e, com a matrícula limpa, vende normalmente.

Passos práticos

• Peça ao banco o saldo devedor atualizado e as regras de quitação e de transferência.
• Confira se há multa ou taxa por quitação antecipada, segundo o contrato.
• Combine com o comprador quem paga o quê e em que ordem, para o banco receber e liberar o imóvel no mesmo ato.
• Se o comprador também vai financiar, alinhe os prazos dos dois bancos.

Imóvel alugado

A venda de imóvel alugado é permitida, mas a lei protege o inquilino de duas formas:

• Direito de preferência. O inquilino tem preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros, nos termos da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). O proprietário deve notificá-lo por escrito, informando preço, forma de pagamento e demais condições, e dar prazo para resposta.
• Vigência do contrato. Se o contrato de locação tem prazo determinado e cláusula de vigência em caso de alienação, registrada na matrícula, o novo proprietário precisa respeitá-lo até o fim. Sem essa cláusula registrada, o comprador pode pedir a desocupação, respeitado o prazo legal.

Se você quer vender e entregar o imóvel vazio, negocie com o inquilino a desocupação no prazo do contrato e combine a data no contrato de venda. Se o comprador é investidor, o imóvel com inquilino pode ser atraente.

Imóvel com dívida de condomínio ou de IPTU

Dívidas de condomínio e de IPTU acompanham o imóvel, o que significa que o comprador pode ser cobrado. Por isso o comprador sempre pede a declaração de quitação do condomínio e a certidão negativa de IPTU. O caminho:

• quitar antes da venda, o que é o mais simples;
• ou abater o valor da dívida no preço e pagar no ato, com recibo.

Não deixe dívida sem definição no contrato: cláusulas claras evitam problemas depois.

Imóvel com penhora, hipoteca ou outro gravame

A matrícula mostra gravames. Se houver penhora ou hipoteca, é preciso resolvê-los (quitar, obter baixa ou autorização judicial) antes da escritura. Peça ajuda a um advogado.

Como a imobiliária ajuda

O corretor confere a matrícula, calcula o líquido que sobra ao vendedor depois de quitar as pendências e orienta o comprador. A documentação geral está em documentos para vender um imóvel, e o passo a passo em como vender seu imóvel.

Como fica o dinheiro no dia da escritura

Em uma venda de imóvel financiado com quitação, o fluxo costuma ser assim: o comprador paga o valor combinado; uma parte vai direto ao banco para quitar o saldo devedor; o restante vai ao vendedor; o banco emite o termo de quitação e libera a baixa da alienação fiduciária; a escritura é lavrada e registrada em nome do comprador. Esse encadeamento é combinado antes, para que ninguém pague sem ter a garantia de que o outro cumprirá a sua parte. O corretor e o cartório ajudam a organizar a ordem dos pagamentos.

Simulação simples do que sobra para o vendedor

Sem usar números reais, o cálculo é: valor da venda, menos saldo devedor do banco, menos comissão do corretor, menos eventual débito de condomínio ou IPTU, menos imposto sobre ganho de capital, quando houver. O que sobra é o seu líquido. Peça ao corretor essa conta antes de fixar o preço, porque ela mostra o preço mínimo que faz a venda valer a pena.

Se o imóvel está alugado e o inquilino quer comprar

O inquilino tem direito de preferência. Se ele aceitar as mesmas condições oferecidas a terceiros, a venda pode ser feita a ele, o que costuma simplificar a desocupação. Notifique-o por escrito e registre o recebimento.

Perguntas frequentes

Posso vender um imóvel que ainda estou pagando?

Sim, desde que o banco concorde com a quitação ou com a transferência do financiamento.

O inquilino pode impedir a venda?

Não, mas tem direito de preferência e, em certos casos, direito de permanecer até o fim do contrato.

Quem paga as dívidas antigas do imóvel?

Combina-se no contrato. Como as dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel, elas costumam ser quitadas antes ou abatidas do preço.

Preciso avisar o comprador sobre o financiamento?

Sim. A situação aparece na matrícula, e o comprador precisa saber para a compra ser válida.

Fale com a REMAX City pelo WhatsApp (11) 4807-4040 para orientação sobre o seu caso.